Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir

Ev satın almayı mı düşünüyorsun? Eğer öyleyse ev satın alırken doğru kararlar verebilmek ve yanlış işlem yapmamak adına farklı tapu türleri hakkında bilgi sahibi olmak senin adına yararlı olacaktır. Bu süreçte “kat irtifakı” ve “kat mülkiyeti” kavramları ile karşılaşabilirsin. Peki, kat irtifakı ve kat mülkiyeti ne demek? Kart irtifakı ve kat mülkiyeti arasında ne gibi farklar var? Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır? 

Kat İrtifakı Ne Demek?

Tapu çeşitlerinden biri olarak kat irtifakı, inşaat hâlinde veya almayı düşündüğün ve proje yapım sürecinde olan arsa üzerindeki daireye düşen arsa payı anlamında kullanılan bir kavramdır. Dolayısıyla “Kat irtifakı nedir?” sorusuna başka bir deyişle, inşaata yönelik mülkiyet hakkı olarak cevap verilebilir. Yani yapım aşamasında olan binada hak sahibi olduğunu belirtir. Örneğin, projesi hazır, onay almış ve inşaat sürecine girmiş bir binadan daire almak istediğini varsayalım. Bu noktada sana direkt olarak dairenin tapusu verilmez yalnızca belirli bir pay alırsın. İşte, bu payı belirten resmî belge, kat irtifakıdır. 

Kat İrtifakı Tapusu Nedir? 

Henüz yapılmamış ya da inşaat hâlinde olan bir yapı üzerinde hak iddia edebilmek için öncelikle Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvuru yaparak kat irtifakı tapusu alman gerekir. Kat irtifakı tapusunda mülkiyet hakkı olan kişilerin yapının bağımsız bölümlerindeki arsa payları yer alır. 

Kat irtifakı tapusu iskân belgesini (yapı kullanım izin belgesini) alana kadar geçerli olur. Ancak kat irtifaklı proje, 5 yıl içinde bitirilmezse hak sahibinin kat irtifakını sonlandırma hakkı vardır veya dilerse kat irtifakının süresini uzatmak için de başvuru yapabilir.

Kat irtifakı tapusunda yer alan bilgiler şu şekilde sıralanabilir. 

• Taşınmazın bağımsız bölümlerinin niteliği
• İl, ilçe, mahalle, köy ve parsel bilgileri 
• Arsanın yüz ölçümü
• Bağımsız bölümlerin numarası 
• Arsa payı
• Tapu sicilindeki cilt ve sayfaların numaraları
• Malik bilgileri 
• Taşınmazın tipi ve numarası  
• Var ise işlem bedeli
• Biyometrik fotoğraf bölümü

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? 

İnşaatı bitmemiş olan yapıların satışı ile ilgili olarak “Kat irtifakı nasıl yapılır?” sorusu devreye girer. Kat irtifakı kurulması için bazı koşulların karşılanması gerekir. Aksi durumda yapımı devam eden inşaattaki bağımsız bölümlerin satışı gerçekleşmez. Kat irtifakı inşaatı devam eden yapılar için geçerli olduğundan yapımı tamamlanmış olan binalar için kat irtifakından bahsetmek mümkün değildir. 

Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar

Kat irtifakı kurulması için gerekli şartlar ise şu şekilde sıralanabilir:

• Yapının bölümlerinin birbirinden bağımsız olması gerekir.
• Kat irtifakı yapılabilmesi için maliklerin hepsinin onayı istenir.
• Malik sayısı kadar senet ya da istem belgesi hazırlanmalıdır. 
• Kat irtifakı yapının hepsini kapsayacak biçimde yapılmalıdır.
• Yapının inşaatının tamamlanmamış olması gerekir. 

Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler

Kat İrtifakı kurulma sürecinde gerekli evrakları şu şekilde sıralayabiliriz.

• Vergi numarası
• Tapu ve nüfus senedi
• Dilekçe
• Yönetim planı
• Tapu ve nüfus senedi

Kat Mülkiyeti Ne Demek?

Kat mülkiyeti nedir sorusunu; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre cevaplandıralım. Kat mülkiyeti, hak sahibinin taşınmazın bağımsız bölümlerinde hem mülkiyet hem de kullanım hakkının olmasıdır. Kat mülkiyetinin bir nevi ispat belgesi olduğunu söylemek mümkün. Kat mülkiyeti, bütün hak sahiplerinin tamamlanmış yapıdaki haklarını resmiyete döker yani yasal bir zemin kazanır. Bu sayede hak sahipleri yapıdaki diğer maliklerden bağımsız olarak taşınmazını satma, kiralama ve ipotekleme hakkına sahip olur. Daire, ofis, depo, dükkân, mağaza gibi taşınmazlara verilir. İskân aldıktan sonra kat irtifakının mutlaka kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Kat mülkiyeti zorunlu olduğu için kat mülkiyetli olmayan ev ve binalar cezai yaptırımlarla karşılaşır. 

Peki, yapının iskânı var ancak kat mülkiyeti olmazsa ne olur? Böyle bir durumda yapının sana ait olduğunu gösteren güncel bir belge olmadığı için yasal bir zorunluluğu yerine getirmemiş olursun ve yapı üzerinde hak iddia edemezsin. 

Kat Mülkiyeti Şartları 

Eğer aldığın yapı aşağıda sıralanan özelliklere sahipse Tapu Kadastro Müdürlüğüne dilekçe ile başvuru yaparak kat mülkiyetli tapu alabilirsin.  

• Yapıya ilişkin iskân belgesinin alınmış olması gerekir
• Yapının tümü kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi şarttır.
• İnşaatın tamamlanması ve yapının belli bölümlerinin birbirinden bağımsız olması gerekir.

Kat Mülkiyetine Geçişte Gerekli Belgeler Nelerdir?

Kat mülkiyetine başvuru yaparken gerekli belgeler şunlardır:

• İskân belgesi (yapı kullanım izni belgesi)
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapının bağımsız bölümlerine ait arsa payları ve bu bölümlerin listesi
• Bağımsız bölümlere ait Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
• Binanın borcu olmadığın ilişkin belge

DASK Sigortası hakkında detaylı bilgi almak için “DASK (Deprem Sigortası Nedir, Zorunlu Mudur?” başlıklı yazımızı okuyabilirsin.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır? 

Kat mülkiyeti almak için kat irtifakı kat mülkiyetine çevirme işleminin gerçekleştirilmesi gerekir. Bunun için uygulanacak birkaç adım vardır.

• Müteahhitler öncelikle iskân ruhsatı için başvuru yapar sonrasında da kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmek dilekçe verir. Belediye yetkilileri tarafından binanın kontrolü yapıldıktan sonra iskân verilir. 
• Binanın yalnızca bir bölümü için kat mülkiyeti kurulamadığı için irtifak hakkında sahip olan tüm maliklerin onayı gerekir. Bir anlaşmazlık olması durumunda sorunun ortadan kalkması için mahkemeye başvurabilirsin.
• Tüm malikler kat mülkiyetine geçiş için ortak karara varırsa Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuru yaparak kat mülkiyet tapusu (yapı kullanım izni belgesi) alabilirsin.

Kat Mülkiyeti Sorgulama Nasıl Yapılır?

Kat mülkiyetini sorgulamak için uygulanabilecek birkaç farklı yöntem vardır.

• Kat mülkiyeti sorgulama işlemini e-Devlet platformu üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasındaki Tapu Bilgileri Sorgulama kısmından online olarak kolayca gerçekleştirebilirsin. 
• Kat mülkiyeti sorgulama için kullanılabilecek bir diğer yöntem ise “TKGM Parsel Sorgulama” işlemidir. 
• Dilersen Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilk müdürlüklerine başvurarak kat mülkiyetini sorgulayabilirsin. Müdürlük içindeki Tapu ve Ruhsat Şube Müdürlüklerine dilekçe verdiğinde tapu hakkında bilgi alabilirsin. 

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı Nedir? 

Kat irtifakı kat mülkiyeti farklarını şu şekilde sıralayabiliriz. 

• İskân belgesi kat irtifakı ve kat mülkiyet arasındaki en önemli farklardan biridir. Kat irtifaklı yapılarda olmayan kullanım izni, kat mülkiyetine geçiş işlemleri için önemli şartlar arasında yer alır. 
• Kat irtifaklı yapılarda geçerli olan “arsa” niteliği kalkar ve kat mülkiyetine geçiş ile birlikte bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği, “bina” olur. 
• Yapının inşaatı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine başvuru yapıldığı için yapının projeye uygun inşa edilmeme riski ortadan kalkar. Kat irtifaklı binalarda ise kat mülkiyetine geçişi engelleyecek proje hataları olabilir. Bu durum konut kredisi alırken problem çıkarır. 
• Kat irtifaklı yapılarda arsa payı üzerinden hak verilirken kat mülkiyetli yapılarda tapu sahipleri bağımsız bölümlerde hak sahibi olur.
• Bir konut satın almak istiyorsan “Kat irtifakı olan daireyi alabilir miyim?” diye düşünüyor olabilirsin. Bankalar, kat irtifakı olan dairelere konut kredisi vermek istemezken kat mülkiyeti tapusu olan, yaş, güvenlik gibi kriterleri de karşılayan dairelere konut kredisi vermektedir.  

DASK Sigortanı Yaptır, Evini ve Kendini Güvenceye Al

Kat mülkiyetini aldın, şimdi evinde huzurlu ve güvenli bir şekilde oturmak var. Fakat hayat bu, nasıl sürprizlerle karşılaşacağımızı bilemeyiz. Oysa Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve konut sigortası yaptırarak karşılaşabileceğin tüm risklere karşı güvence sağlayabilirsin. DASK, 6035 sayılı Afet Sigortaları Kanununa göre tapuya kayıtlı olarak tesis edilmiş ve tapuda “arsa” vasfında olan tüm binalar için de zorunludur. 

Sen de Sigortam.net’ten deprem hasarlarına karşı güvence sunan Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve hırsızlıktan su baskınına kadar birçok duruma karşı teminat sağlayan konut sigortası yaptırarak kötü sürprizlere karşı hazırlıklı olabilirsin.
 

Kat irtifakı tapusu olan ev alınır mı?

Kat irtifaklı tapu riski nedir?

Ev alırken kat irtifakı mı kat mülkiyeti tapusu mu?

Kat irtifaklı tapu kat mülkiyetine nasıl çevrilir?